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【BOSS說】陸銘:未來一些核心大城市會出現中心城區的衰落尤其是商業

EEO視頻2019-08-16 14:26

近期在經濟觀察報社主辦的第十六屆(2019)中國藍籌地產年會上,上海交通大學特聘教授《中國大城》作者陸銘提出了“未來一些核心大城市會出現中心城區的衰落尤其是商業“的觀點。也就目前城市建設對當地經濟和人口引進的作用,作出冷靜分析。

私享一:城市擴張要能夠讓周圍地區享受到中心城市的擴張溢出效應

大量在人口流出的地方在建新城,總量是過剩的,區位是錯配的.

人口流入的地方在限制城市發展,人口流出的地方在鼓勵建新城,這是矛盾的建新城又建成什么樣呢?

第一建得特別大,根據我的數據,很多城市都建得一百平方公里以上,人口四五十萬,甚至更多,還有一些問題,建得離當地的老城市特別遠。

按道理講城市的發展有一個所謂的溢出效應,城市擴張要能夠讓周圍邊緣的地方享受到中心城市的擴張溢出效應,輻射帶動,我們不是這樣建的,一建就是離老城特別遠,這種建設模式,根據我的研究,越是建在人口流出地,建得越大,建得越遠,這個地方的負債率就上去了,為啥,有投資沒有產出呀,新城建了,房子賣不出去,工業園建了沒有企業進來,那么就負債。

我覺得接下來一定要做調整了,大量在人口流出地建的新城,規劃上要做減量規劃,不能再做新的規劃。

有一些比如賣得很少的,但是大量是空置的,接下來要想辦法怎么集中,比如向老城區集中,大量的現在已經建的東西只能是慢慢的拆掉,道路做收縮,比如原來建了八車道的,可能是保留四車道,甚至是兩車道就夠了,要知道在美國很多國道都是兩車道,現在中國動不動就是在一個縣城里面八車道,這都是投資浪費。

世界范圍之內很多地方都有收縮城市,在發達國家也有收縮城市,在發達國家歐美收縮城市就做減量規劃,該收縮的就收縮,該拆的就拆,這些是有成功經驗的。  

私享二:中國城市發展,首先要尊重城市發展規律

借給中央城市工作會議的話來講,因為中國城市發展,要尊重城市發展規律,我想講兩句話。

第一是長期以來,過去十多年做的很多事跟這個規律恐怕是有點反著來的,會發現我們很多時候不太強調城市化,甚至有人認為城市化已經快封頂了,這肯定是不對的,除非你認為中國經濟增長會停止,否則城市化率還會進一步提高。

第二會發現我們不太強調大城市,盡管人口客觀地講往大城市集中,但是好像我們政策導向總是在強調城鎮化,小城市發展,特色小鎮,似乎把大城市講得比較少,這兩年有點變化,因為這兩年我們開始講中心城市建設,都市圈建設,開始有一點變化和調整了。

第三是大城市的發展里面,我們還一直在講人口疏散,但是我們就忽略了一件事情,為什么大城市,市中心房價這么高,因為有需求,所以政策上的人口疏散,很可能會導致未來在一些核心大城市的中心城區,會出現中心城區的衰落,比如說商業,街道活力會隨著人口的外遷,商業和街道活力會下降,這跟城市發展,服務業和提高人的生活品質是矛盾的,所以我這樣一講,我的第二句話就出來了,要扭轉這些趨勢。

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