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凱德集團:以優勢競爭而非規模競爭

張雅楠2019-10-18 15:41

(圖片來源:受訪者供圖

經濟觀察報 記者 張雅楠 在250米高空,長度300米的水晶連廊凌空橫亙在4座塔樓上,為重慶提供了一個嶄新的視角俯瞰嘉陵江和長江的交匯。

這組由知名建筑師摩西·薩夫迪設計的建筑群,設計理念是“揚帆遠航”,從外觀看有兩個最顯著的特點,一是250米高的水晶連廊,二是整體呈弧形的建筑線條。它以強烈的視覺沖擊力改寫了重慶的天際線,并因此飽受爭議和關注。

從2011年11月拿地到2019年10月15日亮燈,凱德集團用了8年時間、240億元的投資額打造了重慶來福士。項目總體量112萬平方米,由8棟塔樓、底部裙樓及空中水晶連廊組成,涵蓋高端住宅、購物中心、辦公樓、酒店和服務公寓五種業態,是凱德集團迄今為止在全球投資金額和體量最大的項目,“沒有之一”,凱德集團首席執行官李志勤強調。

2018年年底,凱德曾以128億元的價格拿下位于北外灘的上海第一高雙子塔,打造為其在上海的第三座來福士廣場,而重慶來福士的投資額接近上海北外灘價格的兩倍。

從去年開始,凱德集團買進賣出交易頻密,且不乏百億級的大額投資,在多個公開場合,凱德集團表達出了對中國投資的堅定,10月16日,凱德集團首席執行官李志勤連同負責中國業務的凱德集團總裁羅臻毓共同接受了經濟觀察報的采訪,解答了凱德集團的投資邏輯。

凱德

李志勤(左)羅臻毓(右)

|訪談|

經濟觀察報:凱德目前的投資布局遍布全球,在中國、新加坡、印度以及國際其他地區,投資的區別主要是什么?

李志勤:凱德要做的是一個國際化的公司,要做到這點,我們的投資就要達到一定的平衡。

平衡,包括發達國家市場和發展中國家市場的平衡、不同資產類別間的平衡、持有型物業和銷售型物業比例的平衡。

凱德投資的發達國家包括英國、美國、日本、新加坡、澳大利亞等,發展中國家包括中國、越南、印度這幾個國家。

我們在選擇一個國家投資的時候,必須要看這個國家的政治穩定性,第二是市場到底夠不夠大、有沒有潛能,如果市場太小的話,我們很難從人力和資本分配上去發展。

中國的市場比較大,比較成熟。

兩個星期之前我跟羅總(羅臻毓)去了印度的好幾個城市,當然很有錢,人也很多,但是那邊的基礎設施跟中國相比真的有很大區別。他們的地價很便宜,地不是政府的,是私人的,很多地分不清楚產權,很多都是幾十年或者幾百年后會有一些糾紛,所以拿地是最難的,這是在印度投資跟在中國投資最大的不同。

在越南拿地也比較困難,不像在中國,我覺得在法律這方面大家都是比較清楚的,而且我們在中國的團隊也比較成熟、本土化,對市場操作也是接地氣的。

經濟觀察報:歐洲呢?

李志勤:在歐洲、美國這些國家,我們不會做開發,因為在歐洲、美國要買項目的話,我們沒有當地的團隊,我們沒有競爭優勢能達到回報率要求。所以我們在歐洲、美國、澳大利亞、日本投資的渠道,是用資產管理,買比較成熟的資產裝進私募基金或者是上市信托基金,要有不同的資本成本去收項目,擴大資產管理規模,從不同的渠道增加我們的管理費用。

經濟觀察報:凱德集團的資產管理規模是亞洲最大的,目前中國還沒有形成以資產管理規模來衡量企業的氛圍,在凱德之外,中國管理資產規模比較大的可能要數平安了,凱德在中國投資過程中,遇到的比較大的競爭對手是誰?中國的企業中,未來可能會成為凱德在資產管理領域強勁對手的會是誰?

羅臻毓:其實從市場的變化可以看出,整個房地產市場在日益成熟。最初我們做商業地產的時候,很多同行都不做商業地產,即使做也是散售,但是隨著市場的成熟,越來越多的中國本地開發商也在做商業地產,所以說這是一個必然的趨勢。

很多開發商也知道做商業地產不能完全靠自己的資本,現在持有一棟樓,像來福士這樣的,一個項目投入就有200多億,長期收租回本的話,其實從任何一個企業的角度來講,你能在自己的賬本上扛下多少個來福士?所以說持有者要更專業化,資本的平臺要多元化,才有辦法支撐長期持有商業房地產。

隨著市場的開放,你會看到現在資產持有者更專業化,不一定是開發商,你會看到像平安、中國人壽,不同的壽險公司收購了不同的樓,長期持有收租。這也是一個比較長期、回報比較穩定的投資。

從凱德的角度來講,前期做商業房地產的時候也建立了資本平臺,是比較前瞻性地去做,雖然我們公司有一定的規模,但是全靠自己的資本是沒辦法發展到現在這個規模的。我們在中國的商業地產項目,基本上全部都是通過不同基金平臺持有的,這也是為什么我們能做到一定的規模。

經濟觀察報:競爭對手呢?

羅臻毓:沒有,都是朋友嘛(笑)。所謂的競爭對手,其實在收購不同業務的時候,會有不同。如果去買地,不會看到不同的壽險公司,因為他們不能買地來建設,但是如果說像我收購上海雙子塔的時候,競爭對手就會看到想持有資產的公司,包括這些壽險公司在跟我們競爭。

所以未來可能我所說的朋友就會更多元化,在不同的領域里面有不同的競爭對手。商業地產里面現在做到比較成熟的,有一些港資企業,有大悅城、華潤等等,包括在重慶做得比較大的龍湖。

為什么我說別把站在對岸的人當成競爭對手?整個中國市場還是有一定的規模,有一些這樣的朋友,我們走起來也比較開心一些,因為一棟樓只能叫做商業綜合體,如果有幾棟樓放在一起,就可以創造一個商圈。不一定說要自己孤軍站在那里,周邊如果能打造成一個商圈,對大家都有益,當然,如果競爭太多的話大家都有一定的擔心。

對我們來講,其實最重要的一點還是看能不能把自己該做的東西做得比較好,這樣就能夠脫穎而出。目前來講,我覺得我們在中國的優勢就是有一個比較完整的經營平臺去運作。在市場比較艱難的時候,能把我們的購物中心、辦公樓、產業園都經營的很好,這是我們跟其他房地產商不同的地方。

另外,我們有一個完整、比較成熟的資本平臺,不管是上市房地產信托基金還是私募基金。外來的投資者對我們的合作感到非常滿意,這也是我們的一個優勢,也希望通過這些優勢我們能脫穎而出,樹立自己在市場上的地位。

當然還有一點很關鍵,這么多年走來也受到各地方政府的認可,我們才有辦法創造出一些比較地標性的項目,沒有他們的支持認可,我們也沒辦法走到這一天。所以說合作伙伴,政府這方面的支持,包括我們要把“內功”練好,才更有能力樹立在市場上的地位。

我們也強調一點,我們沒辦法跟別人拼規模。很多地產商說我規模幾千億,我從來不提,因為我沒有那種規模。從一個外資房地產商來講,我覺得還是在企業有競爭優勢的領域做好,而不是以規模戰勝所謂的競爭對手。

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